Décryptage par Frédéric MAILFERT, Responsable des expertises immobilières région Est, en partenariat avec la Lettre M²
C’est un fait, les évolutions des usages et technologiques imposent une nouvelle organisation des points de vente automobile.
Ces mutations peuvent provenir du comportement des clients, des évolutions digitales en matière de commerce ou technologiques au niveau des véhicules. L’expertise immobilière des concessions doit tenir compte de ces changements.
Quelles sont les évolutions qui influent sur l’organisation des concessions automobiles ?
De la distribution de véhicules aux activités de réparation, toutes les activités traditionnelles des concessions sont marquées par des évolutions notables.
Le choix d’un modèle de véhicule et de ses options est de plus en plus effectué en ligne par le client acquéreur, sur les sites des constructeurs, des distributeurs ou encore sur des sites spécialisés. En matière de vente de véhicules d’occasion, la vente en ligne permet aux concessions d’élargir leurs zones de chalandise, si elles ont la capacité de proposer une offre diversifiée de modèles. Du côté des évolutions technologiques, même si le véhicule électrique est apparu sur le marché depuis plusieurs années, ce sont les considérations environnementales qui ont été, récemment, le catalyseur de l’accélération des ventes de modèles électriques, avec la fin programmée des moteurs thermiques dont le but est de réduire les émissions de CO2. L’Uberisation est peut-être en passe de s’immiscer dans le marché automobile, de nouveaux concepts et organisations émergent comme la livraison de véhicules à domicile ou encore des ateliers mobiles pour réparer à domicile. A ce jour, ces tendances restent embryonnaires, elles se heurtent à des difficultés de mise en œuvre, notamment en milieu urbain.
Du show-room vers le parc essai ?
D’abord, le contact humain restant un élément déterminant pour l’achat de véhicules, le client se rend encore majoritairement dans les points de vente pour en finaliser l’acquisition. Les show-room se digitalisent de plus en plus avec la mise à disposition d’écrans de présentation des modèles qui implique dans certains cas une baisse du nombre de véhicules exposés. Les besoins en surface d’exposition tendent donc à diminuer.
Le parc de véhicules d’essai prend, au contraire, de plus en plus d’importance dans le parcours d’achat, le concessionnaire doit être en mesure de proposer un essai à un client qui a ciblé un modèle en ligne ou dans le show-room. Les zones de livraison des véhicules vendus, généralement adossées aux show-room, sont de plus en plus confortables et modernes, et constituent l’ultime acte de l’expérience client pour la prise en main de son véhicule.
Du côté de l’activité de réparation, la nouvelle organisation des approvisionnements de pièces détachées a considérablement réduit les surfaces de stocks en concession, avec la mise en place d’une chaîne de livraison efficace, quasi-quotidienne, depuis des entrepôts dédiés. La réparation automobile qu’il s’agisse de mécanique ou de carrosserie, reste un pilier des activités des concessions. L’organisation distingue de plus en en plus les activités de réparations légères et d’entretien courant pour lesquelles le client est amené à patienter dans un salon durant la prise en charge de son véhicule, des activités de réparations plus lourdes pour lesquelles les véhicules peuvent être immobilisés plusieurs jours.
Comment l’expert immobilier intègre-t’il ces changements ?
Certains fondamentaux restent vrais comme la qualité de l’emplacement de la concession qui doit rester facilement accessible et visible, la qualité des prestations, le niveau d’entretien des locaux et des surfaces extérieures aménagées et enfin la nécessité ou non de dépolluer les sites.
En revanche sur la base des évolutions présentées précédemment, l’expert devra s’attacher à observer le degré d’obsolescence des concessions et leur niveau d’intégration dans les nouvelles tendances : adaptation des formats des show-room et des magasins de pièces, présence ou non d’aire de livraison avec un bon niveau de prestations, organisation optimale des ateliers, capacité des parcs V.O. en lien avec la taille de la zone de chalandise, électrification des concessions par l’installation de bornes de recharge. L’examen de la performance énergétique des locaux devient incontournable avec l’entrée en vigueur du décret tertiaire.
La méthode d’évaluation la plus utilisée, si les hypothèses de reconversion en d’autres usages sont écartées, reste la méthode par comparaison pour déterminer la valeur locative d’une concession, en distinguant les différentes natures de surfaces (show-room, atelier et magasin de pièces, bureaux administratifs, surfaces extérieures et parkings).
La valeur vénale peut être pertinemment obtenue en recoupant la méthode par comparaison, sur la base de ratios par typologie de locaux de façon similaire à la détermination de la valeur locative, et la méthode par le revenu.