Pour anticiper l’après immobilier des Jeux Olympiques 2024, certains bâtiments ont été conçus avec des espaces réversibles.
Dans un quartier en devenir, comment l’expert en évaluation immobilière va appréhender l’évaluation de ces bâtiments ?
N’y a-t-il pas un risque de suroffre ? Quels sont les éléments qui pourraient impacter la valeur ?
1/ Comment l’expert en évaluation immobilière appréhende l’évaluation d’un actif qui se dit être « réversible » ?
L’expert va appréhender cet actif dit « réversible » de la même façon que tout actif, en prenant en compte, tout d’abord, la date d’expertise du bien. Dans son analyse, l’expert se posera la question de savoir si le bien sera vendu à l’unité ou en bloc, si la commercialisation se réalisera en Vefa ou après les JO. Fort de cette précision, l’expert prendra connaissance de l’offre sur le secteur, et du prix de vente avant les JO. Dans le cadre d’une vente en bloc, un abattement pourrait aller jusqu’à -30 % si les ventes sont difficiles.
Ensuite, la localisation et les caractéristiques du bien sont des facteurs majeurs lors d’une expertise. D’après les éléments recueillis, les bâtiments répondront aux dernières réglementations ainsi qu’à une flexibilité des surfaces, avec une attention particulière portée aux enjeux écologiques. Ainsi, des constructions en béton bas carbone sont prévues pour les immeubles hauts (R+10) et une mixité béton/bois pour les immeubles bas (R+5/R+6). Quelques questions demeurent : quid des coûts de travaux de réajustement ? Les biens seront-ils à vendre en l’état ou bien y aura-t-il des travaux ou aménagements à prévoir ?
Un des points importants sera l’étude du marché immobilier local : quelle est l’offre et la demande sur ces localisations ? Nous valoriserons les secteurs en devenir avec notamment l’arrivée de nouvelles lignes ou stations de métro et le Grand Paris Express, mais aussi des nouveaux services ou équipements qui pourraient changer l’image du quartier. Nous tiendrons compte des « transactions » réalisées dans des quartiers ayant les mêmes caractéristiques et de la politique locale mise en place pour attirer une nouvelle population.
2/ Quels sont les éléments dont l’expert aura besoin pour réaliser son expertise pour ce type d’actif ?
Plusieurs paramètres devront être observés. Le 1er sera l’usage envisagé pour la reconversion des sites. Concernant le village des athlètes, le projet de reconversion étant précis (logements, résidence étudiante, bureaux, commerces…), avec une majorité des surfaces qui restera identique, il sera certainement plus facile à valoriser et à commercialiser. Cependant, concernant les espaces liés aux activités sportives, par exemple le stade nautique de Vaires-sur-Marne ou le centre aquatique de Saint-Denis, ces sites semblent, à ce jour, sans réel besoin pour la population locale ni même départementale. Cela risquerait d’engendrer une non-rentabilité pour ces actifs. Ces éléments seront à prendre en compte dans l’évaluation immobilière. Autres paramètres attractifs à relever : un environnement « vert », des circulations favorisant les déplacements « doux », des commerces de proximité également. L’accès aux transports en commun à moins de 10 minutes à pied est un plus et impactera également la valeur. Quelques interrogations concernant les différentes hypothèses de revente envisagées : est-ce que les investisseurs vont garder une partie du patrimoine et le gérer ? Quel est le risque de vacance dans le secteur ? Des aménagements complémentaires, à ceux laissés en héritage, sont-ils envisagés ? Les loyers et/ou les prix métriques vont-ils être encadrés comme c’est déjà le cas pour certains départements ?
3/ Y-a-t-il un risque de suroffre sur certaines zones ?
Concrètement oui : 2.800 logements vont être créés en 2024, comment attirer 6.000 personnes pour rentabiliser les constructions sans créer une suroffre ? Un des aspects attractifs pourrait être le prix et des services adaptés à la demande. Enfin, la tendance étant au développement du télétravail, comment convertir/louer les 100.000 m² de bureaux planifiés ? On pourrait anticiper une réversibilité d’une partie de ces locaux en loisirs : salles de sport, cinéma, bibliothèque, crèches et établissements scolaires.
Le Village olympique en chiffres
Après les Jeux, dès 2025, le quartier comportera :
→ 52 ha, soit 70 terrains de football
→ 6.000 habitants bénéficiaires
→ 2.800 logements (2.000 familiaux et 800 en résidence)
→ 1 résidence étudiante
→ 1 hôtel
→ 2 groupes scolaires
→ 6 ha d’espaces verts dont un parc public
→ Des espaces végétalisés réservés aux piétons et aux mobilités douces
→ 120.000 m² d’activités, bureaux et services
→ 3.200 m² de commerces de proximité
Source : Comité d’organisation des Jeux Olympiques et Paralympiques Paris 2024.
Responsable des expertises immobilières – IdF & Normandie
Expert REV by TEGoVA
Responsable des études immobilières – Cellule étude et recherche