Locaux d’activités
Un couple rendement-risque souvent attractif pour les investisseurs
Décryptage par Coralie COUVRET, directrice du Pôle Immobilier et Baya DERRICHE, directrice des études et recherches du Pôle Immobilier de Galtier Valuation en partenariat avec la Lettre M²
Les locaux d’activités bénéficient de bons fondamentaux et les investisseurs sont de plus en plus séduits par cette typologie d’actifs qui propose un couple rendement-risque attractif. Les perspectives de développement restent favorables, malgré un fort ralentissement en 2024.
Comment se porte la demande et l’offre sur les locaux d’activités ?
Suivant les localisations, la réponse est contrastée. Selon ImmoStat, la demande placée a baissé de -20 % sur un an en île-de-France (soit 962 000 m²) et de -46 % à Aix-Marseille (94 200 m²). À Lyon, une baisse de -24 % a été relevée (253 000 m²). Tandis qu’à Nantes, le repli a été de -22 % (73 138 m²). À Lille, on relèvera une hausse des volumes (+29 %, soit 228 600 m²) ainsi qu’à Bordeaux (+22,5 %, soit 147 000 m²) et Toulouse (+19%, soit 136 400 m²) selon les Observatoires locaux ou des cabinets de conseil. Côté offre, les volumes ont progressé dans plusieurs métropoles. Ce phénomène est essentiellement lié à la hausse des permis de construire accordés ces dernières années et à la dégradation de la conjoncture économique entraînant quelques fermetures de sites. Pour exemple, à Lyon, l’offre immédiate est passée de 330 000 m² en 2023 à 480 000 m² en 2024, soit +45 % en un an relève le CECIM ! À Bordeaux, où les commercialisations ont pourtant augmenté, l’offre à un an a progressé de +19 % pour s’établir à 206 500 m² selon l’OIEB. Globalement, dans de nombreuses agglomérations, l’offre reste dominée par des locaux de seconde main souvent peu adaptés aux besoins des entreprises, tandis que l’offre neuve reste minoritaire. Concernant les loyers faciaux, nous observons, dernièrement, des pressions baissières dans certaines régions. Pour des locaux d’activités, ne comprenant pas plus de 30 % de bureau, ces loyers oscillent entre 20-25 € à plus de 150 € HT HC/m²/ an en régions et flirtent avec les 40 € jusqu’à près de 200 € HT HC/m²/an en Île-de-France.
Et le marché de l’investissement ?
Le marché de l’investissement n’a pas l’envergure de celui des bureaux, des commerces et des entrepôts logistiques, dont les montants annuels sont bien plus élevés. Pourtant, sur les locaux d’activités, le couple rendement-risque est souvent attractif pour les investisseurs. Malgré un ralentissement en 2024, et comparativement à d’autres marchés, les investissements en locaux d’activités ont capté près d’un milliard d’euros selon plusieurs commercialisateurs.
Début 2025, nous estimons le taux de rendement prime à 5,5 % en Île-de-France et à 6,25% en régions, en baisse de 25 points de base sur un an. Parmi les taux de rendements constatés en 2024 sur des actifs unitaires, nous pouvons citer l’acquisition d’un bâtiment de 3 600 m² dans la ZAC de la Demi-Lune de Roissy (95), réalisée sur un taux de rendement de 7,1 % et en régions, celle d’une surface de 4 000 m² louée à deux filiales de Vinci Energies à Ancenis-Saint-Géréon (44), sur un taux de rendement de 7,24 %.
Quelles perspectives ?
Au vu du contexte général très incertain, le tassement de la demande et des loyers pourrait se poursuivre en 2025. Néanmoins, ce marché bénéficie de fondamentaux positifs. Notamment face à la forte volonté politique de soutenir l’industrie du pays, ce qui devrait renforcer les besoins en locaux d’activités. Par ailleurs, face à la rareté du foncier et au coût des terrains, les projets à étages se multiplient. Les enjeux de la livraison du dernier kilomètre devraient également accroître les besoins en petits surfaces aux entrées des villes. Néanmoins, nous pensons que les dynamiques demeureront inégales selon les localisations et les caractéristiques des actifs. Les PME/PMI devront encore rivaliser pour rester compétitives face à la concurrence internationale qui restera forte. Globalement, de nombreux investisseurs pourraient envisager de s’exposer davantage à cette typologie d’actifs, qui affiche un couple rendement-risque attractif comparé à d’autres.