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Haut de gamme et prestige, un marché résidentiel résistant
En partenariat avec la Lettre M²
L’immobilier résidentiel haut de gamme et prestige tire son épingle du jeu dans un contexte économique en berne. Pour l’expertise en valeur immobilière de ces biens, plusieurs paramètres rentrent en ligne de compte comme la clientèle/ budget, le type de bien, la surface, l’adresse ou encore le délai.
Quelles distinctions majeures existent entre l’immobilier haut de gamme et de prestige ?
Pour le haut de gamme, le budget s’établi entre 2 et 10 M € avec une clientèle plutôt Française ou Européenne. La surface est souvent supérieure à 150 m². Le type de bien recherché sera une villa ou un appartement avec des espaces confortables (chambre de maître, dressing, salon spacieux), des aménagements et équipements qualitatifs, des extérieurs (terrasse, jardin, piscine, vue monument/mer). L’environnement sera calme, sans nuisances, dans un quartier de standing. Le délai de vente est d’environ 3 mois à 1 an.
Pour l’immobilier de prestige, le budget est au-delà de 10 M€, avec une clientèle étrangère. La surface est d’au moins 200 m² voire plus de 600 m². Les logements sont plus vastes, la présence d’annexes (maison de gardien/amis, cinéma, salle de sport), garage pour plusieurs véhicules. Avec un accès privatif pour les appartements, mer/ponton, un architecte ou paysagiste renommé, une personnalité ayant vécu dans le bien ou vivant aux alentours (ex-villa de Coco Chanel, demeure de Serge Gainsbourg). Le type de logement convoité dépend majoritairement du secteur : Villa sur la Côte d’Azur, Appartement ou Hôtel particulier à Monaco ou Paris. Côté environnement, la sécurité primera avant tout, l’adresse, l’absence de vis-à-vis, confidentialité de l’accès. Le délai de vente est plus long, supérieur à 1 an.
Comment se porte ce marché ?
C’est un marché qui a résisté malgré les crises observées sur l’immobilier résidentiel standard, et qui se maintient voire qui augmente sur certains secteurs, avec des transactions importantes ces deux dernières années. Ainsi à Paris 7, un appartement de 669 m² rénové, vue dégagée sur Champ de Mars et Tour Eiffel, vendu 35 M€ meublé et décoré soit 52 300 €/ m² ou le Château de la Garoupe cédé 65 M€ au Cap d’Antibes.
Globalement, sur ce segment de marché, on observe un retour de la clientèle américaine au détriment des Russes. La rareté du foncier et des caractéristiques exceptionnelles génèrent une hausse de la valeur de ces biens. On constate toujours une opacité du marché de prestige, avec une majorité d’offres et de transactions off-market. Quant au haut de gamme, l’immobilier reste un placement financier sécurisé et plus transparent.
Quels sont les éléments spécifiques que vous retenez pour vos expertises ?
En plus des éléments propres à toutes les expertises, nous attacherons une attention particulière aux biens sans défauts, clefs en main, qui sont privilégiés par cette clientèle ; même si ce n’est pas un facteur déterminant, des travaux de rénovation étant souvent envisagés. La superficie de terrain et une éventuelle constructibilité résiduelle valoriseront le bien, la pression foncière étant forte. Une photographie du marché nous permettra d’appréhender une fourchette de valeur au m² et/ou une enveloppe globale/valeur plafond/ticket d’entrée.
Il existe des particularités selon les secteurs et les spécificités de l’actif. La surface d’une terrasse d’un bien parisien sera pondérée alors que celle d’un logement monégasque sera comptabilisée dans sa globalité. Les ventes de biens de luxe s’effectuent souvent mobilier inclus. Toutefois,
les valeurs immobilières déterminées par l’expert s’expriment hors mobilier, même si celui-ci contribue fortement au prestige du lieu.
Pour ce type d’expertise, l’expert doit bien appréhender ce marché spécifique, face à une clientèle très exigeante, souvent représentée par des banques, et des références rares et pour la plupart confidentielles. La valeur de cette typologie d’actif s’appréhende principalement via la méthode par comparaison directe.
Notez-vous des nouvelles tendances sur ce marché ?
Les clients peuvent demander la valeur locative saisonnière, tendance en hausse ces derniers mois. C’est un point que nous notons en opportunités dans la SWOT, ces biens générant des revenus locatifs saisonniers élevés. Ainsi, une villa à Villefranche sur mer, louée 24 semaines dans l’année, dont l’été, à un prix de 75 000 €/semaine ou un appartement à Paris 1er loué pour la fashion Week autour de 60 000 €.
Très souvent, ces revenus locatifs sont associés à des services para-hôteliers (chef cuisinier à domicile, gouvernante…). Cette tendance est relevée sur des secteurs à évènements : grand prix de Formule 1 de Monaco, festival du film de Cannes, Fashion Week et JO à Paris.
Enfin, la sensibilité écologique, bien que très minoritaire, commence à se développer, avec des rénovations tenant compte des matériaux recyclés servant pour les peintures, revêtements et équipements notamment.