Par Coralie COUVRET – Directrice du Pôle Immobilier du Groupe Expertises Galtier
Les SCPI attirent les investisseurs à la recherche de placements avec des rendements réguliers. La crise sanitaire va-t-elle impacter fortement les SCPI ?
Quels sont les contextes d’intervention des experts auprès des SCPI ?
Les réglementations des SCPI (1) et des sociétés de gestion (SG) agréées par l’AMF, imposent une expertise immobilière annuelle des patrimoines immobiliers. Pour arrêter les valeurs à chaque clôture d’exercice, les expertises doivent être conduites dans le respect des méthodes appropriées aux SCPI et réalisées par un Expert indépendant. Les contrats, d’une durée de 5 ans, prévoient une expertise avec une visite des actifs tous les 5 ans, puis durant les 4 années d’intervalle une actualisation sur pièces à partir des éléments fournis par les SG. Le groupe Expertises Galtier, qui intervient sur ce type d’expertise, préconise en complément une visite plus fréquente pour certains actifs. Nous intervenons parfois, en amont des acquisitions, en complétant notre expertise avec des diagnostics environnementaux et techniques réalisés en interne. Nous évaluons de plus en plus des actifs diversifiés et alternatifs (santé, loisirs…), sur l’ensemble des territoires régionaux. Avec nos clients, en amont des missions, nous privilégions les réunions de lancement pour leur donner notre vision des marchés et pour échanger sur l’évolution de leurs patrimoines depuis nos précédentes interventions (acquisitions, cessions, mouvements locatifs…).
Comment expliquez-vous les bons chiffres des SCPI, collecte en hausse… ?
La SCPI est une formule alternative à un investissement en direct et à l’immobilier côté plus volatile. Elle apporte au travers de sociétés de gestion professionnalisées une solution de gérance déléguée, des outils de diversification et de transmission des patrimoines immobiliers, avec des risques mutualisés. La collecte record de 2,5 milliards d’euros du 1er trimestre 2020(2) démontre le dynamisme des SCPI et l’appétit des épargnants et des investisseurs.
En cette période d’incertitude, les SCPI peuvent être une bonne solution de placement, mais les fondamentaux ne doivent pas être oubliés : la localisation, l’acquisition à la bonne valeur et au bon loyer restent des paramètres indispensables pour une meilleur rentabilité. Dans les prochains mois, l’attractivité des SCPI devrait être renforcée par le label ISR et son nouveau référentiel applicable aux fonds immobiliers qui entreront en vigueur fin octobre 2020. Il sera une garantie de transparence pour les épargnants soucieux de l’impact de leur portefeuille immobilier sur les questions environnementales, sociétales et de gouvernance.
résilience des SCPI
Pensez-vous que la crise sanitaire va toucher plus violemment les SCPI ?
Les SCPI affichent de belles performances depuis plusieurs années avec une rentabilité moyenne de 4,4 % en 2019(2). Elles n’ont pas échappé au trou d’air de la crise sanitaire. Durant la période de confinement la collecte a chuté, mais les flux des acheteurs demeuraient supérieurs aux flux des rachats, et la reprise est réapparue depuis le mois de juin. Les SCPI demeurent actives sur le marché de l’investissement malgré un léger retrait des acquisitions.
La crise sanitaire et l’arrêt brutal de l’activité économique ont et auront des impacts sur la perception des loyers et donc sur les revenus distribués par les SCPI. Des mesures d’accompagnement ont déjà été accordées auprès de leurs locataires. Certaines SCPI se sont dès lors montrées prudentes quant à la distribution des acomptes sur dividendes.
Dans le contexte actuel, les situations financières des locataires, les éventuelles négociations et aménagement des baux en cours, les niveaux de relocation et la vacance seront des indicateurs que l’expert analysera plus régulièrement avec la société de gestion. Nous répondons déjà aux questionnements des sociétés sur nos analyses selon les typologies d’actifs et les évolutions des différents marchés.
Une chose est certaine : nous manquons encore de référentiels suffisants même si des tendances se dégagent, néanmoins nous pouvons entrevoir que les SCPI ne seront pas impactées de la même manière selon la diversification de leurs patrimoines et la résilience des actifs.
Les évaluations des actifs par les Experts en fin d’année 2020 seront particulièrement attendues.
(1) Société Civile de Placement immobilier
(2) Sources IEIF / ASPIM