Décryptage par Coralie COUVRET, directrice du Pôle Immobilier et Baya DERRICHE, responsable des Études Immobilières de Galtier Valuation en partenariat avec la Lettre M²
Depuis les mouvements des Gilets jaunes, le secteur du commerce a connu des crises successives et impactantes sur la valeur des actifs, de façon inégale selon les typologies d’actifs et les localisations. En 2022, une nouvelle crise géopolitique, énergétique et inflationniste a pris le relais. Malgré ce contexte, les retail parks demeurent résilients.
Comment expliquer la résilience du retail park ?
Le « retail park » est l’anglicisme du parc d’activités commerciales qui se définit comme un ensemble commercial à ciel ouvert, réalisé et géré comme une unité. Il comprend au moins 5 unités locatives et une surface supérieure à 3.000 m² HON, selon la Fédération des Acteurs du Commerce dans les Territoires. Après un démarrage difficile, le retail park est depuis quelques années plus convoité par les investisseurs et les enseignes. Ses atouts majeurs depuis la Covid-19 sont sa configuration à ciel ouvert et sa proximité. Pour les enseignes, il présente la souplesse du format, permettant d’y développer et de tester leurs concepts et de bénéficier d’une meilleure maîtrise des coûts immobiliers d’exploitation. Les consommateurs plébiscitent également ce modèle en raison des facilités d’accès, de stationnement et des offres à des prix attractifs.
Comment expertiser un retail park ?
Nous utilisons principalement les méthodes dites par le revenu : capitalisation et DCF. L’analyse doit porter sur plusieurs éléments dont, notamment, chaque clause du bail, l’activité de l’enseigne, l’évolution des loyers/charges locatives, la pondération des surfaces, le taux d’effort, les consommations énergétiques, les travaux d’entretien et les règlementations présentes et à venir. Dans les éléments impactant la valeur, nous pouvons citer la localisation, la densité de l’aire urbaine, la qualité de l’emplacement au sein de la zone, la taille de la surface de la cellule commerciale, les accès et dessertes, la présence de locomotive, le fonctionnement du parc, la différenciation et la diversité des offres des enseignes. Comme pour toutes les autres classes d’actifs « commerce », nous devons également étudier la concurrence des autres zones commerciales. Il convient aussi d’analyser le potentiel d’agrandissement et/ou de reconversion. Les biens obsolètes ou ne présentant pas les caractéristiques mentionnées « supra » sont généralement délaissés et justifient d’une prime de risque élevée. L’attractivité d’un retail park se mesure à sa capacité à générer des cash flows récurrents et pérennes.
Quels sont les nouveaux paramètres à intégrer ?
Le contexte environnemental et climatique, les diverses réglementations (Dispositif Eco Energie Tertiaire, loi ZAN…), les critères RSE et ESG des entreprises, les labels ISR, le potentiel de reconversion du site… nous mènera à intégrer de plus en plus de paramètres et à solliciter de la part de nos clients l’obtention de plus d’informations exhaustives et exploitables. Par ailleurs, avec l’agrandissement des villes et la réduction de la délivrance de permis de construire, certains fonciers pourraient prendre de la valeur faisant l’objet de convoitises pour des restructurations ou reconversions. Certaines règlementations récentes vont permettre d’offrir une seconde vie aux friches commerciales, ou aux actifs peu rentables situés en périphérie urbaine. En parallèle, face à la hausse du e-commerce et aux nouveaux modes de consommation, de récents concepts comme le « dark store » et le « quick commerce » se développeront et pourront compléter l’offre commerciale de retail parks et optimiser les taux d’occupation. Nous devrons également accompagner et inciter nos clients à conduire des audits indispensables aux valorisations afin de mieux identifier les travaux à réaliser et déterminer les axes d’optimisation des valeurs. Actuellement, au regard de ces éléments et des volumes investis, le retail park nous paraît être un actif résilient.