La valeur d’un bien immobilier peut se déterminer selon plusieurs méthodes mais également être appréhendée à travers ses différentes composantes.
Quelles sont les réserves à lever afin d’approcher au mieux une valeur transversale ? Quelle serait la bonne formule pour tendre vers une valorisation intégrant les coûts de remise en état ?
La valeur de marché est le préalable indispensable
En phases d’acquisition, de cession ou d’exploitation immobilière, le gestionnaire de l’actif doit connaître la valeur de son bien sur le marché qui s’y rapporte.
Il s’agit d’un préalable indispensable à une bonne gestion patrimoniale et à l’optimisation des ressources nécessaires comme des revenus exigibles.
Les différentes méthodes de la Charte de l’Expert Immobilier le permettent, quels que soient la typologie du bien, sa situation juridique et urbanistique, sa liquidité et ses qualités et défauts intrinsèques.
Cependant, il existe toujours des réserves à cette expertise en évaluation immobilière, qui peuvent nuancer les conclusions de l’expert et amener des dépréciations.
Ces mêmes réserves peuvent également mener, une fois levées, à une revalorisation du bien compte tenu de travaux d’adaptation réalisés, des mesures prises…
Lever les incertitudes quant à l’état et la conformité du site
Pour bien apprécier l’état général du bien, il est nécessaire de s’intéresser au bâti : clos, couvert et structures, afin d’identifier ses pathologies et malfaçons.
Dans certains cas, les installations techniques apportant un service indispensable à la bonne exploitation peuvent être également considérées.
La conformité réglementaire d’un site portera principalement sur son adaptation à l’activité exercée, donc au respect des règles en matière de sécurité incendie.
A partir de ces composantes techniques et réglementaires, une liste des mises en conformité nécessaires peut être dressée, puis budgétée et dans l’idéal priorisée.
Les sols, un passif trop souvent enterré !
Le Grenelle II de l’Environnement et plus récemment la mise en place des Secteurs d’Informations sur les Sols (SIS) rendent nécessaires la détermination du niveau de pollution des sols des sites.
Là encore, des méthodes expertes existent, notamment la norme SSP NF X 31-620, et permettent de classifier le risque : non significatif, potentiel ou avéré.
Les investigations complémentaires effectuées en cas de doute (sondages et analyses) permettront soit de lever les réserves, soit de parvenir à une approche des coûts de dépollution.
L’activité exercée peut impacter ce passif : les exigences de la DREAL ne sont évidemment pas les mêmes pour une ICPE ou une crèche !
Il s’agit donc de quantifier non seulement le niveau de risque de pollution, mais également d’apprécier une juste valeur des coûts de remise en état.
La réflexion du Groupe Expertises Galtier
Agissant dans un grand nombre de contextes comme d’objectifs et pour des typologies de biens très différentes, le Groupe Expertises Galtier propose aujourd’hui son Offre Globale Immobilière.
Celle-ci résulte de l’évaluation en valeur vénale de marché, intégrant les remises en état techniques et réglementaires et le cas échéant les coûts de dépollution, afin d’obtenir une valeur globale.
L’expertise menée permet également d’apprécier l’impact sur la valorisation des préconisations émises, donc une décision éclairée quant aux investissements à prévoir.
Toujours soucieux de faciliter la vie de ces clients, le Groupe Expertises Galtier a également simplifié la démarche avec un seul interlocuteur dédié et une seule visite groupée des différents experts intervenant.
Cette approche transversale et multi-compétences coïncide avec le 125ème anniversaire du groupe, elle constitue une réponse innovante aux besoins émergents des marchés de l’immobilier.