Quels impacts la crise sanitaire COVID-19 pourrait-elle avoir sur l’immobilier de commerce ?
Décryptage par Coralie COUVRET, directrice du Pôle Immobilier, en partenariat avec la Lettre M².
L’impact du confinement sur le commerce a été d’une brutalité inédite. Un marché à deux vitesses s’est instauré. Les annonces gouvernementales du 28 mai rétablissent la liberté de circuler et de consommer. Quelles sont les perspectives sur les comportements des consommateurs et des investisseurs ?
A l’heure des premiers bilans et du déconfinement, quelles sont les perspectives pour le marché du commerce selon Galtier Valuation ?
Cette crise inédite, exogène à l’immobilier, a des répercussions inéluctables sur les commerces, dont certains segments étaient déjà fragilisés avant la pandémie. Elle est révélatrice et accélératrice des mutations profondes et latentes des modes de consommation et par ricochet de celles qui peuvent impacter l’immobilier commercial.
Même si le déconfinement total est proche, nous traversons encore une période de turbulences avec des mesures de soutien des pouvoirs publics aux entreprises. Il est périlleux de prévoir l’ampleur du réel choc et les effets de la crise économique qui s’enclenche. En outre, la durée de la pandémie n’est pas connue. En l’absence de recul suffisant, nous n’avons aucune certitude. Nous devons toutefois nous poser les bonnes questions, évaluer les risques, et avancer avec pragmatisme.
Le commerce a amorcé une reprise en « V », mais celle-ci reste fragile et inégale selon les secteurs et les localisations. Le paramètre psychologique demeure essentiel et la reprise dépendra du sentiment plus ou moins rationnel d’insécurité des consommateurs et des investisseurs.
Parmi les « gagnants » apparaissent les commerces de proximité qui répondent à l’évolution des comportements d’achat. Le e-commerce consolide sa progression, différenciée selon les secteurs, et une question demeure : ce marché digital sera-t-il un complément du commerce physique ou un substitut ?
A contrario, les secteurs liés au tourisme et à l’international subissent la crise de plein fouet et pourraient temporairement perdre de leur attrait, tout comme les centres commerciaux enclins à l’afflux de chalands.
En ce qui concerne le marché de l’investissement, il est vraisemblable qu’il ne repartira pas comme en 2019, où un tassement se faisant déjà sentir en fin d’année. Des incertitudes perdurent quant aux capacités et à de la volonté de propriétaires à poursuivre ou à suspendre des projets d’extensions. Plus encore, certains seront peut-être contraints de céder des actifs pour recouvrer des liquidités, ce qui pourrait aussi générer un marché d’opportunités pour d’autres acteurs.
Les sociétés de gestion sont aussi impactées, certaines annoncent déjà une baisse ou un report de dividendes versés. La qualité de gestion fera certainement la différence et la résilience des portefeuilles sera très inégale. De nombreuses interrogations demeurent quant aux relations bailleurs / locataires et quant à leurs capacités à traverser cette crise en partenariat. Les commerçants propriétaires indépendants ne seront pas épargnés selon les secteurs d’activités.
L’impact de la crise sur les valeurs de marché (loyers, droits au bail…) devrait être réel et significatif, mais il n’est pour l’heure pas quantifiable, et nous attendons les tendances des transactions post Covid 19 du premier semestre. Le marché a déjà acté une baisse des loyers trop élevés et une dépression est à prévoir pour les actifs menacés d’obsolescence face aux contraintes sanitaires. Une remontée des taux de rendement se profile déjà. Nous espérons par ailleurs que cette période incitera tous les acteurs du marché à réelle transparence sur les transactions.
La situation actuelle met en évidence le rôle de l’expert en évaluation immobilière. Il doit apprécier finement les paramètres clés contribuant à la détermination des valeurs. Ainsi, il doit opérer une vielle rigoureuse afin d’identifier les évolutions des marchés. Pour l’Expert la période est toujours plus délicate face à un marché tourmenté, et les échanges collaboratifs avec les clients sont essentiels. « Chez Galtier Valuation, notre connaissance des marchés locaux et la spécialisation des experts en matière commerciale permet d’avoir une compréhension détaillée des actifs et de délivrer des analyses globales et raisonnées. Notre cellule Etudes & Recherches constitue une aide primordiale et participe à alimenter nos analyses. »
La récurrence de pandémies liées aux changements climatiques est patente. Notre industrie immobilière doit prendre en compte ces risques climatiques afin de rendre les actifs plus résilients et de créer de la valeur durable. « Nous restons positifs mais aussi réalistes, cette crise est douloureuse pour tous et aussi impactante sur les valeurs des actifs qui retrouveront une hiérarchie plus normalisée ».
Source : Banque de France